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Condominio
Cos’è un condominio, definizione:
Il condominio viene disciplinato dal codice civile italiano. La legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha riformato alcuni aspetti della materia, recependo gran parte della giurisprudenza.
In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal regolamento di condominio: le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, ecc.; ed in base all'art. 1118 c.c. il condomino ha la possibilità di rinunciare all'utilizzo delle parti comuni, come l'impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini, un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.).
Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere.
Regolamento condominiale:
L’articolo 1138 del Codice Civile prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. In caso di numero minore la stesura del regolamento di condominio è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto, allo stesso regolamento verranno applicate le norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.
Il regolamento di condominio è molto importante in quanto rappresenta la legge interna dei condomini, che disciplina la vita condominiale. All'interno del regolamento di condominio sono concordate e accettate le norme sui servizi e le parti comuni, le attività dell’amministratore e quelle dell’assemblea condominiale. Al regolamento di condominio si allegano anche le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
Se da un lato il codice prevede delle norme sul condominio in generale, il regolamento di condominio può approfondire e disciplinare i problemi che ogni condominio incontra in relazione per esempio alla individuazione delle parti comuni o alla ripartizione delle spese. Più un regolamento è completo, più si eliminano i contrasti e le questioni nel condominio e tra amministratore e condomini. Ogni condomino può richiedere la stesura del regolamento di condominio o la revisione del regolamento di condominio esistente, ma il regolamento deve essere comunque approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell' art. 1136 e cioè i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti all'assemblea del condominio.
Il contenuto:
Il regolamento di condominio deve essere strutturato in maniera tale da comprendere nella prima parte l'identificazione delle parti comuni dell’edificio e le regole sull’utilizzo delle stesse, precisando eventualmente le relative limitazioni. Necessaria in ogni regolamento di condominio deve essere la disciplina relativa alla ripartizione delle spese tra i condomini, utile per eliminare contrasti all’interno del condominio. Nel regolamento di condominio, si possono determinare con precisione le attribuzioni dell’amministratore, prevedere o riservare attività all’assemblea, ma è mai possibile modificare le disposizioni inderogabili del codice civile. L’assemblea condominiale è sovrana.
Tabelle Millesimali:
Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura, definita dalla legge, millesimale (art. 68 disp. att. c.c.). Il valore di cui parliamo riguarda solo il posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale.
Per la redazione delle tabelle millesimali, bisogna prendere in considerazione la superficie dell’unità immobiliare e moltiplicarla per i vari coefficienti (Destinazione-Utilizzo; Orientamento; Luminosità; Altezza; Prospetto-Veduta; Piano; Funzionalità; Servitù; Isolamento Termico) per determinare la superficie virtuale che poi verrà proporzionata con la superficie dell’interno fabbricato e il valore 1000.
Superficie virtuale abitazione : Superficie Virtuale Condominio = X : 1000
Le tabelle millesimali si posso redigere per la proprietà generale; di scala; di edificio; il riscaldamento comune; l’ascensore; lastrici solari e/o tetto.
Contattaci per avere un preventivo per la redazione di un regolamento di condominio o per la redazione o revisione delle tabelle millesimali del vostro condominio.
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